Fenêtres en location 2026 : qui paie, bailleur ou locataire ?
En location, le remplacement d'une fenêtre vétuste est à la charge du bailleur : le locataire ne paie que l'entretien courant et les vitres qu'il a cassées. Depuis le 1er janvier 2018, une fenêtre qui n'est plus étanche à l'air suffit même à rendre le logement non décent, indépendamment de son DPE. Voici la ligne de partage exacte, et ce qu'un propriétaire peut encore financer depuis la fin de MaPrimeRénov' fenêtres au 1er septembre 2026.
- Le décret du 26 août 1987 limite la charge du locataire à l'entretien courant : graissage, menues réparations, réfection des mastics, vitre cassée.
- Le remplacement d'une fenêtre usée relève de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : il incombe au bailleur, au titre de la vétusté.
- Depuis le 1er janvier 2018, des fenêtres non étanches à l'air rendent un logement non décent, même si son DPE n'est ni F ni G.
- Un bailleur reste éligible à l'éco-PTZ (7 000 € pour les seules parois vitrées), à la TVA à 5,5 % et aux primes CEE.
Qui paie quoi : la ligne de partage tient en une liste
Le locataire paie l'entretien courant de la fenêtre, le bailleur paie tout le reste. Les réparations locatives sont les menus travaux d'entretien que la loi met à la charge de l'occupant ; leur liste figure à l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, et cette liste est limitative. C'est le point que la plupart des conflits ignorent : ce qui n'y figure pas n'est pas une réparation locative, et retombe donc sur le propriétaire.
Pour les ouvertures, le décret de 1987 cite le graissage des gonds, paumelles et charnières, les menues réparations des boutons, poignées, crémones et espagnolettes, le remplacement des boulons, clavettes et targettes, celui des cordes et poulies de stores, la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées. Rien de plus.
| Intervention sur la fenêtre | Locataire | Bailleur |
|---|---|---|
| Graissage des gonds, paumelles et charnières | Oui | Non |
| Menues réparations : poignée, crémone, espagnolette | Oui | Non |
| Réfection du mastic, remplacement d'une vitre cassée | Oui | Non |
| Joint d'étanchéité usé par le temps | Non (hors liste) | Oui |
| Dormant pourri, châssis déformé, fenêtre qui ne ferme plus | Non | Oui |
| Remplacement complet d'une fenêtre vétuste ou en simple vitrage | Non | Oui |
Répartition issue de l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste limitative des réparations locatives) et de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui oblige le bailleur à délivrer un logement en bon état d'usage et à y faire toutes les réparations autres que locatives.
Une nuance décide de presque tous les litiges : la vétusté. Une vitre brisée par un choc est à la charge du locataire ; un vitrage qui se descelle parce que le mastic a 30 ans relève de l'usure normale, donc du bailleur. L'ANIL, dans sa fiche « Qui paie les réparations ? », résume la règle ainsi : dès lors que la dégradation tient à l'âge de l'ouvrage et non à un défaut d'entretien de l'occupant, la charge revient au propriétaire.
Avant de trancher entre une réparation ponctuelle et un remplacement complet, mettez un montant sur le projet et sur les aides mobilisables.
Une fenêtre qui ne ferme plus rend le logement non décent
Depuis le 1er janvier 2018, l'étanchéité à l'air des portes et fenêtres est un critère de décence à part entière. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié sur ce point, impose que les ouvertures soient étanches à l'air et que les dispositifs de ventilation soient en bon état de fonctionnement. L'ANIL le rappelle dans sa fiche sur la décence énergétique à jour au 21 janvier 2025 : ce critère s'applique quel que soit le DPE du logement.
Concrètement, un bailleur dont les menuiseries laissent passer l'air ne peut pas se retrancher derrière une étiquette D ou E. Le critère est technique, pas statistique. Et il se combine avec l'obligation d'aération : boucher une entrée d'air pour supprimer un courant d'air est précisément ce qu'il ne faut pas faire — nous l'avons détaillé dans notre guide sur la buée et les entrées d'air des fenêtres neuves.
Le calendrier qui met le bailleur sous pression
Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine. Le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 n'avance pas d'un bloc : il empile des seuils distincts, et les fenêtres interviennent sur plusieurs d'entre eux.
| Date | Ce qui n'est plus possible | Fondement |
|---|---|---|
| 1er janvier 2018 | Louer avec des portes ou fenêtres non étanches à l'air | Décret n° 2002-120 |
| 24 août 2022 | Augmenter le loyer d'un logement classé F ou G | Loi Climat et Résilience |
| 1er janvier 2023 | Louer au-delà de 450 kWh/m²/an d'énergie finale | Loi Climat et Résilience |
| 1er janvier 2025 | Mettre en location un logement classé G | Loi Climat et Résilience |
| 1er janvier 2028 | Mettre en location un logement classé F | Loi Climat et Résilience |
| 1er janvier 2034 | Mettre en location un logement classé E | Loi Climat et Résilience |
France métropolitaine ; le calendrier est décalé en outre-mer. Source : ANIL, fiche « Décence énergétique des logements : propriétaires bailleurs, anticipez ! », à jour au 21 janvier 2025.
Attention toutefois à ne pas surestimer ce que des fenêtres font gagner à elles seules : le remplacement des menuiseries fait rarement basculer une passoire de deux classes. Nous avons mesuré ce gain réel dans notre article sur le nombre de classes de DPE que les fenêtres permettent de gagner. Pour un bailleur visant la sortie du statut de passoire, les menuiseries sont un maillon, pas la solution entière.
Deux minutes suffisent pour situer votre logement dans le calendrier de décence et chiffrer les travaux qui l'en font sortir.
Ce qu'un bailleur peut encore financer en octobre 2026
MaPrimeRénov' ne finance plus le remplacement de fenêtres en geste isolé depuis le 1er septembre 2026, en vertu du décret n° 2026-822 du 25 août 2026. Mais trois dispositifs restent ouverts à un propriétaire bailleur, et ils ne regardent pas qui occupe le logement :
- L'éco-prêt à taux zéro : la page d'economie.gouv.fr mise à jour le 16 décembre 2025 confirme que le propriétaire bailleur y est éligible, à condition de s'engager à louer le bien en résidence principale dans les six mois suivant la clôture du dossier.
- La TVA à 5,5 % sur la fourniture et la pose, applicable aux locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans, sans condition d'occupation par le propriétaire.
- Les primes CEE, versées par les fournisseurs d'énergie sur critère technique du vitrage posé, et que l'ANIL cite parmi les aides mobilisables par un bailleur dans sa fiche du 21 janvier 2025.
- Les aides locales : de nombreuses intercommunalités et départements conservent un dispositif menuiseries, souvent cumulable avec les CEE.
Le montant de l'éco-PTZ dépend du nombre d'actions engagées : 7 000 € pour les seules parois vitrées, 25 000 € pour deux actions, 30 000 € pour trois ou plus, et 50 000 € pour une rénovation de performance globale. Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans et la durée de remboursement peut atteindre vingt ans. Pour un bailleur, l'intérêt est double : la trésorerie est étalée, et les intérêts d'emprunt comme les travaux d'amélioration restent par ailleurs déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Le détail poste par poste des dispositifs encore accessibles figure sur notre page fenêtres et menuiseries, et notre article sur la prime CEE fenêtres après septembre 2026 donne les montants réellement versés.
Les trois dispositifs se cumulent, mais pas dans n'importe quel ordre. Calculez le reste à charge de votre logement locatif.
Ce qu'il faut faire, des deux côtés, avant l'hiver
Un courant d'air signalé par écrit vaut mieux qu'un conflit ouvert en février. L'entrée dans la saison de chauffe est le moment où les désordres de menuiserie deviennent visibles — et où les délais d'intervention des artisans s'allongent. La marche à suivre diffère selon le côté où l'on se trouve.
- Locataire : signalez le défaut par lettre recommandée, en décrivant précisément le symptôme (battant qui ne joint plus, air sensible fenêtre fermée, condensation permanente) et en demandant une intervention sous un délai raisonnable.
- Locataire : ne cessez jamais de payer le loyer de votre propre initiative — c'est un motif de résiliation du bail. En l'absence de réponse, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection.
- Bailleur : faites établir un constat technique avant d'engager quoi que ce soit, pour distinguer un réglage de quincaillerie d'une vétusté de dormant. Les deux ne relèvent pas du même payeur ni du même budget.
- Bailleur : si le remplacement s'impose, montez le dossier d'aides avant de signer le devis — l'éco-PTZ et les CEE doivent être sollicités en amont, jamais après la facture.
Dernier point souvent oublié : un logement loué meublé ou vide obéit aux mêmes règles de décence et à la même liste de réparations locatives. Le statut du bail ne change rien à la répartition décrite plus haut. Pour chiffrer le projet dans son ensemble, notre simulateur d'aides part du logement, pas du statut d'occupation.
Même pour un bien loué, les aides se calculent sur les caractéristiques du logement. Obtenez votre estimation personnalisée.
Questions fréquentes
Mon locataire se plaint de courants d'air : dois-je changer les fenêtres ?
Pas nécessairement, mais vous devez rétablir l'étanchéité à l'air, qui est un critère de décence depuis le 1er janvier 2018. Un réglage de quincaillerie ou un remplacement de joint suffit souvent, et reste à votre charge s'il s'agit d'usure normale. Si le dormant ou le châssis est vétuste, le remplacement complet de la fenêtre vous incombe au titre de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Qui paie une vitre cassée dans un logement loué ?
Le locataire, en principe : le remplacement des vitres détériorées figure expressément dans la liste des réparations locatives de l'annexe du décret du 26 août 1987. L'exception tient à la cause de la casse : si la vitre se descelle parce que le mastic est vétuste ou si le bris résulte d'un vice de construction, la charge revient au bailleur. En cas de bris accidentel, l'assurance habitation du locataire couvre généralement le sinistre.
Un locataire peut-il arrêter de payer son loyer si les fenêtres ne ferment plus ?
Non, et c'est une erreur fréquente : cesser de payer de sa propre initiative expose à la résiliation du bail, même quand le logement est réellement non décent. La démarche correcte est de mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée, puis de saisir la commission départementale de conciliation, qui est gratuite. Seul le juge peut ordonner les travaux, suspendre ou réduire le loyer, voire le consigner.
Un propriétaire bailleur a-t-il encore droit à une aide pour ses fenêtres en 2026 ?
Oui, même si MaPrimeRénov' ne finance plus le remplacement de fenêtres en geste isolé depuis le 1er septembre 2026. L'éco-PTZ reste ouvert aux bailleurs, à hauteur de 7 000 € pour les seules parois vitrées, à condition de louer le bien en résidence principale dans les six mois suivant la clôture du dossier. S'y ajoutent la TVA à 5,5 %, les primes CEE et, selon le territoire, des aides locales.
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