Passoire thermique 2026 : l'ITE suffit-elle pour relouer ?
Votre maison est classée F ? Elle sera interdite à la location au 1er janvier 2028, et son loyer est déjà gelé depuis 2022. L'isolation des murs par l'extérieur est le levier le plus puissant pour en sortir : les murs pèsent 20 à 25 % des déperditions d'une maison ancienne. Mais l'ITE seule suffit rarement à remonter de deux classes. Voici ce qu'elle change vraiment, ce qu'il faut y ajouter, et comment financer l'opération avant l'échéance.
- Location interdite : classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034 (France métropolitaine).
- Avant tout devis : faites mettre à jour gratuitement votre DPE édité avant 2026 sur l'Observatoire de l'Ademe. Le nouveau coefficient électricité (1,9 au lieu de 2,3) fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire, sans un euro de travaux.
- Une ITE seule fait généralement gagner une classe. Pour deux classes ou plus, il faut la combiner à un autre geste (toiture, chauffage, ventilation).
- Levier fiscal du bailleur : le déficit foncier imputable est doublé à 21 400 € pour les travaux qui font passer un logement de E, F ou G à D ou mieux, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Ce que la loi vous impose (et à quelle date)
La loi Climat et Résilience a introduit un critère de décence énergétique dans le décret « décence ». Concrètement, un logement trop énergivore ne peut plus être loué : le propriétaire s'expose à ce que le juge, saisi par le locataire, ordonne les travaux, réduise ou suspende le loyer, et suspende la durée du bail jusqu'à leur réalisation.
| Échéance | Classe DPE minimale exigée | Logements exclus de la location |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation < 450 kWh d'énergie finale/m²/an | Les G les plus énergivores |
| 1er janvier 2025 | Classe F | Tous les G |
| 1er janvier 2028 | Classe E | Tous les F |
| 1er janvier 2034 | Classe D | Tous les E |
Source : ministère de la Transition écologique, « Location et gel des loyers des passoires énergétiques » (mise à jour du 19 décembre 2025). France métropolitaine ; calendrier décalé en outre-mer.
Point souvent mal compris : ces critères ne s'appliquent pas seulement aux nouveaux baux. Ils s'imposent aussi au renouvellement et à la reconduction tacite du contrat en cours. Un bail signé en 2026 sur un logement F sera donc rattrapé par l'échéance dès sa première reconduction après le 1er janvier 2028.
Le réflexe gratuit avant de signer un devis
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a changé : le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Objectif affiché par le gouvernement : cesser de pénaliser l'électricité, largement décarbonée, face au gaz et au fioul importés.
Conséquence directe pour les bailleurs : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire sans le moindre travaux, sur les 4,8 millions recensés. Aucune étiquette ne peut se dégrader avec cette réforme.
- Votre DPE a été édité en 2025 ou avant : il reste valable, mais il applique l'ancien coefficient.
- Rendez-vous sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe pour demander sa mise à jour — c'est gratuit et sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
- Si votre maison est chauffée à l'électricité (convecteurs, radiateurs, ballon électrique), un F peut basculer en E : l'échéance 2028 ne vous concerne plus.
- Si vous restez en F ou G, vous savez alors précisément quel écart il vous reste à combler avant d'engager le moindre chantier.
Ce réflexe prend dix minutes et peut vous épargner plusieurs dizaines de milliers d'euros. En revanche, si votre maison est chauffée au gaz ou au fioul, la réforme ne change rien pour vous : les travaux restent incontournables.
Un simulateur gratuit, sans engagement : découvrez en 2 minutes les aides mobilisables pour isoler vos murs par l'extérieur.
L'ITE seule fait-elle vraiment remonter le DPE ?
Les murs représentent 20 à 25 % des déperditions d'une maison construite avant 1974 et non isolée, selon l'Ademe — le deuxième poste après la toiture. C'est ce qui fait de l'isolation par l'extérieur le geste le plus rentable en termes de kWh économisés par euro investi sur une maison ancienne.
Pour autant, il faut être lucide : le DPE note la consommation globale du logement. Traiter un poste sur cinq fait généralement gagner une classe, parfois deux sur une maison très déperditive dont les murs sont totalement nus. Passer de G à E, ou de F à D, exige presque toujours de combiner plusieurs gestes.
| Poste traité | Part des déperditions (maison d'avant 1974) | Effet attendu sur le DPE |
|---|---|---|
| Toiture / combles | 25 à 30 % | 1 classe, pour un coût faible au m² |
| Murs (ITE) | 20 à 25 % | 1 classe en général, 2 sur les cas très dégradés |
| Renouvellement d'air et fuites | 20 à 25 % | Traité par une VMC performante, indispensable après une ITE |
| Fenêtres | 10 à 15 % | Effet limité seul, fort en complément |
| Planchers bas | 7 à 10 % | Faible seul |
| Ponts thermiques | 5 à 10 % | Fortement réduits par l'ITE, qui enveloppe la structure |
Source : Ademe / ministère de la Transition écologique, guide « Isoler sa maison ». Répartition indicative pour une maison individuelle non isolée.
Deux atouts propres à l'ITE pèsent lourd dans un projet locatif. D'abord elle supprime la quasi-totalité des ponts thermiques, ce qu'aucune isolation intérieure ne sait faire aussi bien. Ensuite elle se réalise sans toucher à l'intérieur : votre locataire peut rester dans les lieux pendant le chantier — utile, car la loi ne prévoit aucun congé pour travaux de rénovation énergétique. Elle ne fait pas non plus perdre de surface habitable, donc pas de loyer.
Pour viser deux classes, l'association la plus efficace reste ITE + isolation de la toiture, ou ITE + remplacement d'un chauffage fossile par une pompe à chaleur. C'est aussi la combinaison exigée par les aides les plus généreuses.
Le budget 2026 et les aides encore mobilisables
Comptez 120 à 270 €/m² TTC posé selon la technique et l'isolant : 120 à 220 €/m² pour un système sous enduit, 180 à 270 €/m² sous bardage ventilé. Sur une maison de 100 m² au sol avec 120 m² de façade à traiter, la fourchette réaliste se situe entre 15 000 et 30 000 €. Notre guide détaillé des prix de l'ITE décompose chaque poste.
Attention au changement majeur de cette année : depuis le 1er janvier 2026, l'isolation des murs n'est plus financée par MaPrimeRénov' parcours par geste. Elle reste finançable, mais par d'autres canaux.
| Dispositif | Ce qu'il couvre en 2026 | Accessible au bailleur ? |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov' parcours par geste | Plus l'isolation des murs depuis le 1er janvier 2026 | Sans objet pour l'ITE |
| MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur | Jusqu'à 90 % du montant des travaux ; gain de 2 classes et 2 gestes d'isolation exigés ; Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire | Oui, propriétaires bailleurs inclus |
| Prime CEE (fiche BAR-EN-102) | Prime versée par les énergéticiens, sous condition d'une résistance thermique R ≥ 3,7 m²·K/W | Oui |
| TVA réduite à 5,5 % | Sur la fourniture et la pose, logement de plus de 2 ans | Oui |
| Éco-prêt à taux zéro | Jusqu'à 50 000 € pour financer le reste à charge | Oui |
Sources : economie.gouv.fr (parcours par geste, mise à jour du 5 mars 2026), france-renov.gouv.fr (rénovation d'ampleur), fiche CEE BAR-EN-102 en vigueur. Guichet MaPrimeRénov' rouvert depuis le 23 février 2026.
Deux conditions à ne pas manquer si vous louez : le logement doit être occupé à titre de résidence principale, et vous devez vous engager à le louer pendant six ans après le versement de la prime. Le détail des barèmes est dans notre guide des aides à l'isolation extérieure 2026.
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Le levier fiscal que beaucoup de bailleurs oublient
C'est l'argument le plus sous-exploité. Le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est habituellement de 10 700 € par an. Il est doublé à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D.
- Un DPE réalisé avant les travaux doit mentionner E, F ou G.
- Un DPE réalisé après les travaux doit mentionner au moins D.
- Le dispositif, initialement borné à fin 2025, a été prorogé par la loi de finances pour 2026 : il couvre les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
- Il se cumule avec MaPrimeRénov' et les CEE — seul le reste à charge réellement supporté est déductible.
Le montant exact dépend de votre tranche marginale d'imposition et du niveau de vos revenus fonciers : faites vérifier le calcul par votre conseiller ou votre centre des finances publiques avant d'engager le chantier.
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Votre rétroplanning jusqu'au 1er janvier 2028
Il reste moins de dix-huit mois utiles. Entre l'audit, le montage du dossier d'aides, la déclaration préalable en mairie et les délais d'artisans, un projet d'ITE se compte en mois, pas en semaines.
- Immédiatement : faites mettre à jour gratuitement votre DPE sur l'Observatoire de l'Ademe et vérifiez si vous êtes encore concerné.
- Sous un mois : prenez rendez-vous avec un conseiller France Rénov' (0 808 800 700, gratuit) — c'est un préalable obligatoire pour la rénovation d'ampleur.
- Sous deux mois : faites réaliser l'audit énergétique, qui chiffrera les scénarios de travaux et le gain de classes attendu.
- Avant le chantier : déposez la déclaration préalable en mairie (l'ITE modifie l'aspect extérieur) et surtout la demande d'aide AVANT toute signature de devis engageant les travaux.
- Après réception : faites établir le nouveau DPE. C'est lui qui débloque le loyer, valide le déficit foncier majoré et sécurise la relocation.
Un dernier point à anticiper : dans une copropriété, une ITE touche les parties communes et nécessite un vote en assemblée générale. Si vous êtes propriétaire d'un lot dans un immeuble, engagez la démarche dès maintenant — les délais de décision collective se comptent en années, pas en mois.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer une maison classée F en 2026 ?
Oui. En France métropolitaine, seuls les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025. La classe F reste louable jusqu'au 31 décembre 2027 : c'est au 1er janvier 2028 que le seuil de décence passe à la classe E. Attention toutefois, un logement F subit déjà le gel des loyers depuis le 24 août 2022, et le critère s'appliquera à votre bail dès sa première reconduction tacite après l'échéance.
Combien de classes de DPE gagne-t-on avec une isolation extérieure seule ?
En général une classe. Les murs pèsent 20 à 25 % des déperditions d'une maison ancienne non isolée : c'est le deuxième poste, mais pas la totalité. Sur une maison très déperditive dont les murs sont totalement nus, un gain de deux classes est possible. Pour sécuriser deux classes — le seuil exigé par MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur et par le déficit foncier majoré — mieux vaut associer l'ITE à l'isolation de la toiture ou au remplacement d'un chauffage au gaz ou au fioul.
Un propriétaire bailleur a-t-il droit aux aides pour une isolation extérieure ?
Oui. MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur, les primes CEE, la TVA à 5,5 % et l'éco-prêt à taux zéro sont accessibles aux propriétaires bailleurs. Deux conditions spécifiques : le logement doit être loué à titre de résidence principale, et vous vous engagez à le louer pendant six ans après le versement de la prime. En revanche, depuis le 1er janvier 2026, l'isolation des murs n'est plus financée par MaPrimeRénov' parcours par geste, quel que soit le profil du demandeur.
Peut-on donner congé à son locataire pour réaliser une ITE ?
Non. La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit que trois motifs de congé : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. La rénovation énergétique n'en fait pas partie. C'est justement un avantage de l'isolation par l'extérieur : le chantier se déroule depuis un échafaudage, sans intervention dans les pièces, ce qui permet au locataire de rester dans les lieux et au loyer de continuer à tomber pendant les travaux.
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