Vendre une maison G en 2026 : -25 %, ce que l'ITE rattrape
Une maison ancienne classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher qu'une maison D comparable en 2024, chiffre présenté par les Notaires de France lors de leur bilan annuel du 8 décembre 2025. La valeur verte, c'est cet écart de prix entre deux logements que seule l'étiquette énergie distingue. Sur une maison à 250 000 €, l'écart G/D représente environ 62 500 € : le vrai sujet n'est donc plus le coût de l'isolation extérieure, mais ce qu'elle récupère — et ce qu'elle ne récupère pas seule.
- Maison ancienne classée G : -25 % par rapport à une maison D en 2024 (Notaires de France, bilan du 8 décembre 2025). Pour un appartement G, la décote tombe à -12 %.
- Les ventes de logements anciens étiquetés E, F ou G ont représenté 40 % des transactions en 2024 : la décote se négocie sur un marché de masse, pas sur des cas isolés.
- Une ITE seule fait généralement gagner une à deux étiquettes : MaPrimeRénov' ne la finance plus en geste isolé, seulement dans une rénovation d'ampleur à deux gestes d'isolation minimum (Anah, mode d'emploi de septembre 2026).
- Passer d'un DPE E à un DPE D supprime l'obligation d'audit énergétique à la vente jusqu'au 1er janvier 2034 (ministère de la Transition écologique, page mise à jour le 3 octobre 2024).
- Combien coûte réellement une mauvaise étiquette à la revente
- Le calcul sur une maison à 250 000 € : ce qui reste après travaux
- L'ITE seule fait rarement gagner deux étiquettes
- Le coût que le vendeur oublie : l'audit énergétique obligatoire
- Faire les travaux avant de vendre, ou vendre en l'état ?
- Questions fréquentes
Combien coûte réellement une mauvaise étiquette à la revente
En 2024, une maison ancienne classée G s'est vendue 25 % moins cher qu'une maison D aux caractéristiques identiques, selon l'étude sur la valeur verte présentée par les Notaires de France à leur bilan annuel du 8 décembre 2025. Pour un appartement classé G, la même étude mesure une décote de 12 % seulement. L'écart entre les deux chiffres n'est pas un détail : la maison individuelle supporte l'essentiel de la sanction, parce que ses murs sont exposés sur quatre faces et que l'acheteur sait qu'il devra payer les travaux seul, sans copropriété pour les partager.
Ce n'est pas un marché de niche. Toujours d'après les Notaires de France, les ventes de logements anciens étiquetés E, F ou G ont représenté 40 % des transactions en 2024. Et dans leur note mise à jour le 24 avril 2025, la part des ventes classées F ou G en France métropolitaine hors Corse s'établit à 15 %, en recul de 2 points sur un an ; pour les maisons anciennes prises seules, elle passe de 20 % en 2023 à 17 % en 2024.
| Type de bien et étiquette | Écart de prix constaté en 2024 (référence : classe D) |
|---|---|
| Maison ancienne classée G | -25 % |
| Appartement ancien classé G | -12 % |
| Part des ventes E-F-G (tous logements) | 40 % des transactions |
| Part des ventes F-G (maisons anciennes) | 17 % en 2024, contre 20 % en 2023 |
Source : Notaires de France, étude sur la valeur verte des transactions 2024, présentée le 8 décembre 2025, et note du 24 avril 2025.
Deux nuances à garder en tête avant de transposer ces chiffres à votre maison. D'abord, ce sont des moyennes nationales : les Notaires de France relèvent que la part des logements énergivores vendus reste de 31 % à Paris et remonte de 5 points en petite couronne, à 21 %, alors qu'elle recule partout ailleurs — le marché local pèse. Ensuite, une décote de 25 % ne signifie pas qu'une ITE vous rendra 25 % : elle mesure l'écart entre G et D, pas l'effet d'un chantier isolé.
Le calcul sur une maison à 250 000 € : ce qui reste après travaux
Sur une maison estimée 250 000 € en classe D, la même maison en classe G se négocie autour de 187 500 € si l'on applique la décote de 25 % mesurée par les Notaires de France sur les transactions 2024. L'écart brut est de 62 500 €. C'est le chiffre à mettre en face du devis, pas le prix au mètre carré de l'isolant.
Le calcul change aussi selon votre horizon. Si la vente est prévue dans six mois, le gain se lit sur le prix de cession. Si elle est prévue dans cinq ans, il faut y ajouter les économies de chauffage et l'exonération de taxe foncière que certaines communes accordent après une ITE, qui court pendant trois ans.
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L'ITE seule fait rarement gagner deux étiquettes
Une isolation thermique par l'extérieur correctement dimensionnée fait généralement gagner une à deux étiquettes au DPE, pas davantage. La raison est mécanique : le DPE note la consommation conventionnelle de l'ensemble du logement, et les murs n'en sont qu'une part. Une maison chauffée au fioul avec des combles mal isolés restera mal notée même avec des façades neuves, parce que le calcul intègre aussi le vecteur énergétique et les autres parois.
C'est exactement le raisonnement qu'a retenu l'État pour ses aides. Dans le mode d'emploi MaPrimeRénov' publié par l'Anah en septembre 2026, la rénovation par geste ne finance plus que le changement de chauffage décarboné : l'isolation des murs n'y figure plus comme geste finançable seul. Elle reste éligible, mais à l'intérieur du parcours accompagné, qui impose ses propres conditions.
| Condition du parcours accompagné (rénovation d'ampleur) | Règle applicable en 2026 |
|---|---|
| Étiquette de départ du logement | DPE E, F ou G |
| Nombre de gestes d'isolation | Au moins deux parmi murs, fenêtres, sols, toiture |
| Gain exigé | Au moins 2 étiquettes énergétiques |
| Plafond de travaux subventionnables | 30 000 € HT pour 2 étiquettes, 40 000 € HT pour 3 ou plus |
| Taux de prise en charge | 80 % (revenus très modestes), 60 % (modestes), 45 % (intermédiaires), 10 % (supérieurs) |
| Accompagnateur Rénov' | Obligatoire, pris en charge dans un plafond de 2 000 € TTC |
Source : Anah, MaPrimeRénov' — Le mode d'emploi, édition de septembre 2026.
Concrètement : si votre objectif est le prix de revente, l'ITE seule reste possible et finançable par les certificats d'économies d'énergie, mais elle sort du champ de MaPrimeRénov'. Si votre objectif est le saut de classe, il faut la coupler à un second geste. Le détail de cet arbitrage est développé dans notre guide sur le financement de l'ITE selon la classe DPE.
Le coût que le vendeur oublie : l'audit énergétique obligatoire
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé E vendu en monopropriété doit être accompagné d'un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. Le ministère de la Transition écologique, sur sa page consacrée à l'audit réglementaire mise à jour le 3 octobre 2024, donne le calendrier complet : 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E, 1er janvier 2034 pour la classe D. L'obligation est codifiée à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation.
- L'audit est à la charge du vendeur et doit être remis dès la première visite.
- Il vaut 5 ans, contre 10 ans pour le DPE.
- Il présente à l'acheteur des scénarios de travaux chiffrés : autrement dit, il met noir sur blanc le devis que l'acquéreur vous opposera dans la négociation.
- Son prix se situe le plus souvent entre 500 et 1 500 € TTC pour une maison individuelle, selon la surface et la complexité du bâti.
D'où un effet de seuil que peu de vendeurs anticipent : faire passer une maison de E à D supprime l'obligation d'audit jusqu'au 1er janvier 2034. Vous économisez le coût du diagnostic, mais surtout vous retirez de la table de négociation le document qui chiffre les travaux à venir. Pour une maison en E dont les murs ne sont pas isolés, c'est souvent l'argument qui fait basculer la décision.
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Faire les travaux avant de vendre, ou vendre en l'état ?
La règle simple : on isole avant de vendre quand le bien est en E ou F et que le chantier peut être bouclé avant la mise en ligne de l'annonce ; on vend en l'état quand le bien est en G et que le budget travaux dépasse la trésorerie disponible. Entre les deux, tout dépend de la tension du marché local et du temps dont vous disposez.
| Votre situation | Ce qui est généralement le plus rentable |
|---|---|
| Maison en E, vente dans 6 à 12 mois | Isoler avant : le passage en D supprime l'audit obligatoire et efface une partie de la décote. |
| Maison en F ou G, vente dans 2 ans ou plus | Isoler dans un projet à deux gestes, pour viser le gain de 2 étiquettes exigé par le parcours accompagné. |
| Maison en G, vente immédiate, trésorerie limitée | Vendre en l'état, en produisant des devis d'ITE récents pour cadrer la négociation. |
| Maison déjà en C ou D | Le gain de valeur verte devient faible : l'ITE se justifie par le confort et la facture, pas par le prix de revente. |
Arbitrage établi à partir des écarts de prix mesurés par les Notaires de France sur 2024 et du calendrier d'audit du ministère de la Transition écologique.
Un point technique qui change le budget : le mode d'emploi MaPrimeRénov' de septembre 2026 range parmi les travaux induits finançables le déplacement des volets consécutif à une ITE, le ravalement de façade qui suit la pose du bardage ou de l'enduit et la dépose puis la repose des gouttières. Ces lignes doivent figurer sur le devis pour être prises en compte dans le calcul — c'est souvent plusieurs milliers d'euros. Notre guide sur le devis d'ITE et les lignes qui manquent détaille ce qu'il faut exiger de l'artisan.
Enfin, ne perdez pas de vue le calendrier locatif rappelé par l'Anah dans ce même document : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Si votre acheteur est un investisseur, c'est cette date, et pas la vôtre, qui fixe son prix d'achat. Pour comparer les techniques disponibles et leurs coûts, consultez notre page isolation par l'extérieur.
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Questions fréquentes
Combien une maison perd-elle à la revente à cause d'un mauvais DPE ?
En 2024, une maison ancienne classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher qu'une maison D comparable, d'après l'étude sur la valeur verte présentée par les Notaires de France le 8 décembre 2025. Pour un appartement classé G, la décote mesurée est de 12 %. Sur une maison valant 250 000 € en classe D, l'écart représente donc environ 62 500 €. Ce sont des moyennes nationales : l'écart réel dépend fortement de la tension du marché local.
Une isolation par l'extérieur suffit-elle à changer de classe DPE ?
Une ITE bien dimensionnée fait généralement gagner une à deux étiquettes, rarement plus. Le DPE note la consommation de tout le logement : les murs n'en représentent qu'une part, à côté du chauffage, des combles et des menuiseries. Pour viser un gain de deux classes, il faut associer l'ITE à un second geste d'isolation, ce que MaPrimeRénov' exige d'ailleurs dans son parcours accompagné en 2026.
MaPrimeRénov' finance-t-elle encore l'isolation des murs par l'extérieur en 2026 ?
Plus en geste isolé. Le mode d'emploi MaPrimeRénov' publié par l'Anah en septembre 2026 limite la rénovation par geste au changement de chauffage décarboné. L'isolation des murs reste finançable à l'intérieur du parcours accompagné, qui impose un DPE de départ E, F ou G, au moins deux gestes d'isolation et un gain minimal de deux étiquettes, dans un plafond de 30 000 € HT (2 étiquettes) ou 40 000 € HT (3 étiquettes ou plus). Les certificats d'économies d'énergie restent mobilisables par ailleurs.
Dois-je fournir un audit énergétique pour vendre ma maison ?
Oui si elle est classée E, F ou G et vendue en monopropriété. Le ministère de la Transition écologique fixe le calendrier suivant : 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E, 1er janvier 2034 pour la classe D. L'audit est à la charge du vendeur, remis dès la première visite, valable 5 ans, et coûte le plus souvent entre 500 et 1 500 € pour une maison individuelle. Faire passer le logement de E à D supprime cette obligation jusqu'en 2034.
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